FBB: Hovrätten bekräftar att blockuthyrning kan godtas

Svea hovrätts dom den 9 februari 2026 i mål T 7546-25 är en viktig rättslig prövning för blockuthyrningsmodellen. Domen klargör att blockuthyrning via företagsbostadsbolag inte per automatik strider mot hyreslagens skyddsregler – men att det krävs att upplägget är substantiellt motiverat och transparent.

Vad hovrätten konstaterar

I målet prövades om en hyresgäst i andra hand kunde åberopa 7 kap. 31 § jordabalken (om intressegemenskap och kringgående) mot en fastighetsägare som upplåtit en lägenhet via en mellanhand.

Hovrätten gjorde följande bedömningar:

  • Det förelåg intressegemenskap mellan fastighetsägaren och blockhyresgästen genom det kommersiella upplägget.

  • Däremot fann hovrätten att det inte var visat att upplägget använts för att kringgå hyreslagens skyddsregler.
    Detta berodde särskilt på att:

    • Avstående från besittningsskydd och blockhyresavtalet hade ingåtts långt innan någon slutlig andrahandshyresgäst kom in i bilden.

    • Avståendeavtalet och blockhyresavtalet godkänts av hyresnämnden.

    • Det fanns konkreta, angivna skäl för upplägget – i detta fall evakuering och kommande ombildning – som inte framstod som konstruerade.

Med hänsyn till detta ogillade hovrätten hyresgästens talan och fastställde att rättsförhållandet inte varit ett illojalt sätt att kringgå skyddet i hyreslagstiftningen.

Tydligt stöd för legitim blockuthyrning

Domstolens resonemang bekräftar en central ståndpunkt för FBB:

Blockuthyrning är i sig inte ett rättsstridigt upplägg.
Den kan utgöra en legitim boendeform eller affärsstruktur, förutsatt att syftet är genuint och inte primärt att kringgå hyreslagens skydd.

Detta ställer krav på att upplägget:

  • Får godkännande av hyresnämnden i rätt ordning, före andrahandsuthyrning.

  • Bygger på reella behov – exempelvis evakuering vid renovering, temporära bostadsbehov på grund av arbetskraftsförsörjning, eller liknande funktionella skäl.

  • Är transparent och kan stå emot en helhetsbedömning i domstol.

Domen skiljer sig från tidigare prejudicerande avgöranden där upplägg som uppfattats som konstruerade eller riktade mot att kringgå skyddsregler ogillats – bland annat i högre instans.

Betydelsen för bostadsmarknaden

Detta är en viktig signal:

  • Blockuthyrning kan vara en hållbar komponent i en flexibel bostadsmarknad, snarare än ett systematiskt verktyg för att kringgå rättigheter.

  • Bostadspolitiska initiativ som bygger på tillförlitlig och prövad blockuthyrning bidrar till:

    • bättre kapacitet för temporära boendelösningar

    • ökad smidighet i bostadsanpassningar

    • en mer dynamisk bostadsmarknad som kan hantera såväl arbetskraftsförsörjning som omställning och renovering

Samtidigt understryker domen, och den rättspolitiska debatten kring den, behovet av tydliga och balanserade regelverk som särskiljer mellan legitim blockuthyrning och upplägg som riskerar att undergräva skyddsintressena i hyreslagstiftningen.

FBB:s ståndpunkt framåt

FBB kommer fortsatt att arbeta för:

  • att regelverket kring blockuthyrning blir mer tydligt definierat i lagstiftning och praxis

  • att godkännandeprocesser i hyresnämnder och domstolar främjar transparens och utsortering av illojala upplägg

  • att företagsbostadsuthyrning ses som en legitim och reglerad del av bostadsmarknaden, precis som i övriga utvecklade länder.

Läs gärna mer här:

https://fastighetstidningen.se/nyhet/hovratten-blockuthyrningar-kan-goras-genom-bulvan/

by Johan

Företagsbostadsbolagens kommentar till lagrådsremissen En mer flexibel hyresmarknad

Företagsbostadsbolagen (FBB) välkomnar lagrådsremissen En mer flexibel hyresmarknad och konstaterar att förslagen i flera centrala delar innebär ett viktigt och nödvändigt steg mot en mer ändamålsenlig reglering av företagsbostäder och blockhyra.

Sammantaget bedömer FBB att regeringen i huvudsak har tagit fasta på de problem som identifierats i utredningen och i remissvaren från branschen, och att lagrådsremissen tydligt stärker rättssäkerheten, förutsebarheten och den praktiska tillämpningen av regelverket.

Tydligare erkännande av företagsbostäder och blockhyra

FBB ser mycket positivt på att företagsbostäder tydligt erkänns som ett legitimt och nödvändigt inslag på bostadsmarknaden. Genom att utveckla och tydliggöra modellen för blockhyra skapas bättre förutsättningar för professionella aktörer att tillhandahålla tillfälliga boendelösningar för arbetsrelaterade behov, utan att dessa upplåtelser sammanblandas med den ordinarie bostadshyresmarknaden.

Detta är av stor betydelse för arbetsmarknadens funktionssätt, kompetensförsörjning och företagens möjligheter att rekrytera personal i regioner med bostadsbrist.

Ökad avtalsfrihet och affärsmässighet

FBB välkomnar särskilt den ökade avtalsfriheten inom blockhyresmodellen, inklusive möjligheten att avtala om indirekt besittningsskydd samt att undanta lägenheter från hyresförhandling redan vid blockhyresavtalets ingående. Dessa förändringar bidrar till ett mer affärsmässigt och förutsebart regelverk som bättre speglar hur företagsbostäder används i praktiken.

Av särskild vikt är förslaget om anpassad hyra, där lagstiftaren tydligt slår fast att hyran vid företagsbostäder genom blockhyra ska kunna bestämmas med utgångspunkt i verksamhetens faktiska förutsättningar och kostnader. Att regeringen uttryckligen bekräftar att verksamheten ska kunna bedrivas på ett ekonomiskt hållbart och lönsamt sätt är avgörande för modellens långsiktiga funktion.

Klargöranden kring bulvanproblematik och besittningsskydd

FBB ser mycket positivt på att upplåtelser som sker i enlighet med tillstånd till blockhyra undantas från den så kallade bulvanregeln. Detta innebär ett välkommet klargörande som minskar rättsosäkerheten och risken för oavsiktliga rättsverkningar för seriösa aktörer.

Även den nya möjligheten att avtala om avstående från besittningsskydd utan hyresnämndens godkännande, under tydligt avgränsade former, bedöms som ett viktigt verktyg för att möjliggöra genuint tillfälliga boendelösningar.

Skärpt tillståndsprövning – behov av relevant branschkunskap

FBB har förståelse för behovet av en skärpt tillståndsprövning för att motverka missbruk av blockhyresmodellen. Samtidigt vill FBB understryka vikten av att denna prövning sker på ett rättssäkert och balanserat sätt.

Möjligheten för hyresnämnderna att inhämta yttranden från organisationer med relevant kunskap är i detta sammanhang central. För att undvika ensidiga bedömningar är det viktigt att även branschorganisationer med praktisk erfarenhet av företagsbostäder ges möjlighet att bidra med generell kunskap om seriös marknadspraxis.

Övergångsbestämmelser och fortsatt dialog

FBB noterar att de nya reglerna i huvudsak inte ges retroaktiv verkan. Även om detta är juridiskt förståeligt innebär det i praktiken en övergångsperiod med parallella regelverk, administrativa omställningar och fortsatt stora kostnader för branschen. Det är därför angeläget att tillämpningen följs upp i nära dialog mellan lagstiftare, myndigheter och berörda aktörer.

Ettårig begränsning av avstående från besittningsskydd – praktiska konsekvenser

FBB vill särskilt uppmärksamma konsekvenserna av att möjligheten att avtala om avstående från besittningsskydd begränsas till högst ett år i taget vid företagsbostäder.

Även om FBB har förståelse för lagstiftarens ambition att tydligt markera upplåtelsens tillfälliga karaktär, innebär ettåriga avtal i praktiken betydande svårigheter för en effektiv och ändamålsenlig verksamhet. För företagsbostadsbolagen medför detta ökad administration, fler avtalsomgångar och ökade kostnader, vilket i förlängningen påverkar de arbetsgivare som använder företagsbostäder som ett verktyg i sin rekrytering.

Än viktigare är dock konsekvenserna för de anställda som företagsbostäderna är avsedda att betjäna. För personer som rekryteras till eller inom Sverige – ofta från andra länder eller andra städer – är ett år en mycket kort tid för att etablera sig. Det handlar inte enbart om boende, utan om arbete, familjesituation, skolgång för barn, språkstudier och integration i samhället i stort.

Den ettåriga begränsningen riskerar därför att:

  • skapa osäkerhet för den enskilde arbetstagaren,
  • tvinga fram beslut om flytt eller alternativa boendelösningar innan en rimlig etablering hunnit ske,
  • leda till betydande privatekonomiska risker för individer som ännu inte har möjlighet att fatta långsiktiga beslut på bostadsmarknaden.

FBB bedömer att denna osäkerhet i praktiken kan försvåra Sveriges möjligheter att attrahera och behålla internationell kompetens, särskilt i en situation där bostadsmarknaden redan är ansträngd. Mot denna bakgrund anser FBB att det är angeläget att tillämpningen av ettårsregeln följs upp noggrant och att det finns utrymme för en flexibel och ändamålsenlig praxis, där förlängning kan ske när det står klart att boendet även fortsättningsvis är tillfälligt och arbetsrelaterat.

Avslutande bedömning

FBB bedömer att lagrådsremissen i stora delar innebär ett väl avvägt regelverk som både stärker skyddet mot missbruk och samtidigt skapar nödvändiga förutsättningar för seriös företagsbostadsverksamhet. Förslagen bidrar till ökad tydlighet, minskad rättsosäkerhet och bättre anpassning till hur företagsbostäder faktiskt används. FBB ser fram emot ett fortsatt konstruktivt samarbete kring tillämpningen av den nya regleringen och står till förfogande som samtalspartner i frågor som rör branschpraxis och självreglering.

by Johan