När Högsta domstolen avgjorde det så kallade Sibyllegatanmålet i slutet av 2022 fick domen stor uppmärksamhet. Många tolkade avgörandet som att det skulle få långtgående konsekvenser för hela marknaden för företagsbostäder och andrahandsuthyrning genom juridiska personer. Flera senare avgöranden visar dock att bilden är betydligt mer nyanserad.

Under 2026 har domstolarna åter prövat frågor om tillämpningen av 7 kap. 31 § jordabalken – den bestämmelse som i vissa situationer kan ge en andrahandshyresgäst samma rättigheter gentemot fastighetsägaren som om upplåtelsen skett direkt. I de nya avgörandena har domstolarna gjort tydligt att bedömningen måste utgå från omständigheterna i det enskilda fallet och att Sibyllegatandomen inte automatiskt kan tillämpas på andra upplägg. Det som nu börjar framträda är att domstolarna allt oftare gör precis det som många i branschen hävdat sedan Sibyllegatandomen kom: de prövar de konkreta omständigheterna i varje enskilt fall och accepterar inte att NJA 2022 s. 1115 används som en generell mall för alla företagsbostäder eller alla blockhyresupplägg.

I Sibyllegatan fanns flera omständigheter som HD lade avgörande vikt vid:

• Förstahandshyresgästen hade inget eget behov av lägenheten.
• Avstående från besittningsskydd saknade tidsbegränsning.
• Besittningsavståendet träffades efter att andrahandshyresgästen redan flyttat in.
• Upplägget bedömdes sammantaget användas för att kringgå regler om besittningsskydd och skälig hyra.

Tidigare i år prövade Svea hovrätt ett liknande mål. Hovrätten konstaterade där att blockhyra är en lagreglerad upplåtelseform och att användningen av blockhyresavtal som utgångspunkt inte innebär något kringgående av hyreslagstiftningen. Domstolen betonade att det krävs en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet för att avgöra om bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken ska tillämpas. Även i det målet ogillades talan. I hovrättsdomen från februari 2026 understryker Svea hovrätt däremot att blockhyra är en laglig och särskilt reglerad upplåtelseform och att något kringgående inte kan presumeras bara för att ett blockhyresavtal föreligger. Hovrätten skriver uttryckligen att blockhyresavtal är en lagreglerad form av andrahandsupplåtelse och att användning av blockhyresformen i enlighet med lagstiftning och praxis som utgångspunkt inte innebär något kringgående.

Hovrätten pekar också på flera omständigheter som skiljde målet från Sibyllegatan:

• Hyresnämnden hade godkänt både blockhyresavtalet och besittningsavståendet.
• Besittningsavståendet hade träffats långt innan den aktuella andrahandshyresgästen flyttade in.
• Besittningsbrytande skäl hade angetts.
• Kronologin talade emot att upplägget skapats för att kringgå lagstiftningen.

Sedan kommer Göteborgs tingsrätt i mars 2026 till samma slutresultat. I ett nyligen avgjort mål vid Göteborgs tingsrätt gjorde en andrahandshyresgäst gällande att upplägget skulle likställas med en direktuthyrning från fastighetsägaren med stöd av 7 kap. 31 § jordabalken. Tingsrätten fann inte att förutsättningarna var uppfyllda och ogillade talan i sin helhet. Nu har Hovrätten meddelat att den inte har för avsikt att ta upp målet. Trots att käranden uttryckligen byggde sin talan på Sibyllegatandomen ogillades käromålet helt och bolaget förpliktades dessutom att ersätta svarandens rättegångskostnader med 900 000 kronor.

Det innebär inte att Sibyllegatandomen saknar betydelse. Tvärtom är den fortfarande ett viktigt prejudikat. Men de avgöranden som därefter kommit visar att domen inte kan användas som ett generellt argument mot alla former av företagsbostäder eller alla upplägg där en bostad upplåts genom ett mellanled. Högsta domstolens avgörande byggde på de särskilda omständigheter som förelåg i det enskilda målet. De senare domarna visar att domstolarna fortsätter att göra den individuella prövning som lagstiftningen kräver och att det inte finns någon automatisk koppling mellan förekomsten av ett företagsbostadsupplägg och tillämpningen av reglerna om bulvanförhållanden.

Denna utveckling är viktig för både fastighetsägare, arbetsgivare och företag som arbetar med tillfälliga bostadslösningar. Rättspraxis ger allt tydligare stöd för att bedömningen ska göras utifrån de faktiska omständigheterna i varje enskilt fall, inte utifrån generella antaganden om upplåtelseformen i sig. Sammantaget stärker de senaste avgörandena bilden av att Sibyllegatandomen var knuten till en mycket specifik situation. Det som nu växer fram i praxis är inte ett generellt förbud mot företagsbostäder eller blockhyra, utan en tydligare avgränsning av när bestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken faktiskt ska tillämpas.

Utvecklingen ligger också i linje med lagstiftarens syn. Från den 1 juli 2026 träder de nya reglerna om företagsbostäder och blockhyra i kraft genom reformen En mer flexibel hyresmarknad. Lagstiftningen innebär att företagsbostäder uttryckligen erkänns som en legitim och reglerad del av den svenska bostadsmarknaden.