Den nya lagstiftningen i proposition En mer flexibel hyresmarknad innebär en tydlig utveckling av regelverket för företagsbostäder i Sverige. För första gången införs en mer sammanhållen reglering av blockhyra i bostadssammanhang, där företagsbostäder uttryckligen erkänns som ett legitimt användningsområde. Samtidigt innebär reformen inte en oreglerad marknad. Den bygger på en balans mellan ökad flexibilitet och fortsatt kontroll, där Hyresnämnden har en central roll. Här sammanfattar vi de viktigaste delarna.

Blockhyra – tydligare struktur

Genom införandet av nya regler i 12 kap. jordabalken ges blockhyra en tydligare rättslig ram. Blockhyra definieras som upplåtelse av minst tre bostadslägenheter som ska hyras ut i andra hand. Detta möjliggör större avtalsfrihet än i traditionell bostadshyra – men inom ett system som i regel kräver tillstånd från Hyresnämnden.

Företagsbostäder – nu uttryckligen tillåtna

En central förändring är att företagsbostäder nu uttryckligen omfattas. Blockhyra kan användas när en juridisk person hyr bostäder för att erbjuda dem till personer som arbetar för verksamheten. Formuleringen är medvetet bred, vilket innebär att även exempelvis projektanställda och i vissa fall konsulter kan omfattas, så länge det finns en tydlig koppling till arbete.

 

Hyresnämndens roll

Hyresnämnden ska lämna tillstånd om förutsättningarna är uppfyllda, såvida det inte finns särskilda skäl mot det. Samtidigt utgör just dessa “särskilda skäl” en viktig kontrollmekanism. Tillstånd kan nekas om upplägget anses innebära risk för missbruk eller kringgående av hyresgästens skydd. En nyhet är också att Hyresnämnden kan inhämta yttranden från organisationer med relevant kunskap, exempelvis branschorganisationer.

Tidsbegränsade tillstånd

Hyresnämnden kan tidsbegränsa tillstånd, särskilt i fall där aktören är ny eller upplägget oprövat. I förarbetena anges att en period om cirka 3–6 år kan vara en rimlig utgångspunkt. Syftet är att möjliggöra uppföljning av verksamheten utan att i onödan hindra den.

Anpassad hyra

En av de viktigaste nyheterna är införandet av så kallad anpassad hyra.

Det innebär att hyran inte längre ska bedömas enligt bruksvärdessystemet i dessa upplägg, utan genom en särskild skälighetsbedömning där hänsyn tas till:

• blockhyresavtalet
• verksamhetens karaktär
• hyresavtalets innehåll
• samt hyresgästens intresse

Detta skapar förutsättningar för en mer verklighetsanpassad prissättning, samtidigt som en skälighetskontroll kvarstår.

Avstående från besittningsskydd

Den nya lagen gör det möjligt att avtala bort besittningsskydd utan Hyresnämndens godkännande under det första året i företagsbostadsupplägg.

Efter det första året gäller åter de ordinarie reglerna. Det finns ett visst stöd i lagens systematik för att därefter träffa nya överenskommelser om avstående utan godkännande, men detta är inte uttryckligen reglerat och kan komma att utvecklas i praxis.

Bulvanregeln

Lagstiftningen klargör att bulvanregeln inte ska tillämpas på blockhyra som sker i enlighet med tillstånd eller avtal.

Detta innebär en viktig ökad rättssäkerhet för korrekt uppbyggda upplägg.

Sammanfattning

Den nya lagstiftningen innebär:

• ett tydligt erkännande av företagsbostäder
• bättre förutsättningar för flexibla upplägg
• en ny modell för hyressättning
• minskad rättsosäkerhet kring blockhyra

Samtidigt ställs högre krav på:

• tydliga upplägg
• korrekt dokumentation
• och att verksamheten bedrivs i linje med lagens syfte

Avslutande kommentar

För aktörer inom företagsbostäder innebär reformen både ökade möjligheter och ett större ansvar. Den praktiska tillämpningen kommer att utvecklas genom praxis, det finns det skäl att arbeta strukturerat och med god juridisk framförhållning i medlemmarnas verksamhet. FBB följer utvecklingen och arbetar löpande med att stödja medlemmar i tillämpningen av det nya regelverket.