N\u00e4r H\u00f6gsta domstolen avgjorde det s\u00e5 kallade Sibyllegatanm\u00e5let i slutet av 2022 fick domen stor uppm\u00e4rksamhet. M\u00e5nga tolkade avg\u00f6randet som att det skulle f\u00e5 l\u00e5ngtg\u00e5ende konsekvenser f\u00f6r hela marknaden f\u00f6r f\u00f6retagsbost\u00e4der och andrahandsuthyrning genom juridiska personer. Flera senare avg\u00f6randen visar dock att bilden \u00e4r betydligt mer nyanserad.<\/p>\n
Under 2026 har domstolarna \u00e5ter pr\u00f6vat fr\u00e5gor om till\u00e4mpningen av 7 kap. 31 \u00a7 jordabalken \u2013 den best\u00e4mmelse som i vissa situationer kan ge en andrahandshyresg\u00e4st samma r\u00e4ttigheter gentemot fastighets\u00e4garen som om uppl\u00e5telsen skett direkt. I de nya avg\u00f6randena har domstolarna gjort tydligt att bed\u00f6mningen m\u00e5ste utg\u00e5 fr\u00e5n omst\u00e4ndigheterna i det enskilda fallet och att Sibyllegatandomen inte automatiskt kan till\u00e4mpas p\u00e5 andra uppl\u00e4gg. Det som nu b\u00f6rjar framtr\u00e4da \u00e4r att domstolarna allt oftare g\u00f6r precis det som m\u00e5nga i branschen h\u00e4vdat sedan Sibyllegatandomen kom: de pr\u00f6var de konkreta omst\u00e4ndigheterna i varje enskilt fall och accepterar inte att NJA 2022 s. 1115 anv\u00e4nds som en generell mall f\u00f6r alla f\u00f6retagsbost\u00e4der eller alla blockhyresuppl\u00e4gg.<\/p>\n
I Sibyllegatan fanns flera omst\u00e4ndigheter som HD lade avg\u00f6rande vikt vid:<\/p>\n
Tidigare i \u00e5r pr\u00f6vade Svea hovr\u00e4tt ett liknande m\u00e5l. Hovr\u00e4tten konstaterade d\u00e4r att blockhyra \u00e4r en lagreglerad uppl\u00e5telseform och att anv\u00e4ndningen av blockhyresavtal som utg\u00e5ngspunkt inte inneb\u00e4r n\u00e5got kringg\u00e5ende av hyreslagstiftningen. Domstolen betonade att det kr\u00e4vs en samlad bed\u00f6mning av omst\u00e4ndigheterna i det enskilda fallet f\u00f6r att avg\u00f6ra om best\u00e4mmelsen i 7 kap. 31 \u00a7 jordabalken ska till\u00e4mpas. \u00c4ven i det m\u00e5let ogillades talan. I hovr\u00e4ttsdomen fr\u00e5n februari 2026 understryker Svea hovr\u00e4tt d\u00e4remot att blockhyra \u00e4r en laglig och s\u00e4rskilt reglerad uppl\u00e5telseform och att n\u00e5got kringg\u00e5ende inte kan presumeras bara f\u00f6r att ett blockhyresavtal f\u00f6religger. Hovr\u00e4tten skriver uttryckligen att blockhyresavtal \u00e4r en lagreglerad form av andrahandsuppl\u00e5telse och att anv\u00e4ndning av blockhyresformen i enlighet med lagstiftning och praxis som utg\u00e5ngspunkt inte inneb\u00e4r n\u00e5got kringg\u00e5ende.<\/p>\n
Hovr\u00e4tten pekar ocks\u00e5 p\u00e5 flera omst\u00e4ndigheter som skiljde m\u00e5let fr\u00e5n Sibyllegatan:<\/p>\n
Sedan kommer G\u00f6teborgs tingsr\u00e4tt i mars 2026 till samma slutresultat. I ett nyligen avgjort m\u00e5l vid G\u00f6teborgs tingsr\u00e4tt gjorde en andrahandshyresg\u00e4st g\u00e4llande att uppl\u00e4gget skulle likst\u00e4llas med en direktuthyrning fr\u00e5n fastighets\u00e4garen med st\u00f6d av 7 kap. 31 \u00a7 jordabalken. Tingsr\u00e4tten fann inte att f\u00f6ruts\u00e4ttningarna var uppfyllda och ogillade talan i sin helhet. Nu har Hovr\u00e4tten meddelat att den inte har f\u00f6r avsikt att ta upp m\u00e5let. Trots att k\u00e4randen uttryckligen byggde sin talan p\u00e5 Sibyllegatandomen ogillades k\u00e4rom\u00e5let helt och bolaget f\u00f6rpliktades dessutom att ers\u00e4tta svarandens r\u00e4tteg\u00e5ngskostnader med 900 000 kronor.<\/p>\n
Det inneb\u00e4r inte att Sibyllegatandomen saknar betydelse. Tv\u00e4rtom \u00e4r den fortfarande ett viktigt prejudikat. Men de avg\u00f6randen som d\u00e4refter kommit visar att domen inte kan anv\u00e4ndas som ett generellt argument mot alla former av f\u00f6retagsbost\u00e4der eller alla uppl\u00e4gg d\u00e4r en bostad uppl\u00e5ts genom ett mellanled. H\u00f6gsta domstolens avg\u00f6rande byggde p\u00e5 de s\u00e4rskilda omst\u00e4ndigheter som f\u00f6rel\u00e5g i det enskilda m\u00e5let. De senare domarna visar att domstolarna forts\u00e4tter att g\u00f6ra den individuella pr\u00f6vning som lagstiftningen kr\u00e4ver och att det inte finns n\u00e5gon automatisk koppling mellan f\u00f6rekomsten av ett f\u00f6retagsbostadsuppl\u00e4gg och till\u00e4mpningen av reglerna om bulvanf\u00f6rh\u00e5llanden.<\/p>\n
Denna utveckling \u00e4r viktig f\u00f6r b\u00e5de fastighets\u00e4gare, arbetsgivare och f\u00f6retag som arbetar med tillf\u00e4lliga bostadsl\u00f6sningar. R\u00e4ttspraxis ger allt tydligare st\u00f6d f\u00f6r att bed\u00f6mningen ska g\u00f6ras utifr\u00e5n de faktiska omst\u00e4ndigheterna i varje enskilt fall, inte utifr\u00e5n generella antaganden om uppl\u00e5telseformen i sig. Sammantaget st\u00e4rker de senaste avg\u00f6randena bilden av att Sibyllegatandomen var knuten till en mycket specifik situation. Det som nu v\u00e4xer fram i praxis \u00e4r inte ett generellt f\u00f6rbud mot f\u00f6retagsbost\u00e4der eller blockhyra, utan en tydligare avgr\u00e4nsning av n\u00e4r best\u00e4mmelsen i 7 kap. 31 \u00a7 jordabalken faktiskt ska till\u00e4mpas.<\/p>\n
Utvecklingen ligger ocks\u00e5 i linje med lagstiftarens syn. Fr\u00e5n den 1 juli 2026 tr\u00e4der de nya reglerna om f\u00f6retagsbost\u00e4der och blockhyra i kraft genom reformen En mer flexibel hyresmarknad. Lagstiftningen inneb\u00e4r att f\u00f6retagsbost\u00e4der uttryckligen erk\u00e4nns som en legitim och reglerad del av den svenska bostadsmarknaden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
N\u00e4r H\u00f6gsta domstolen avgjorde det s\u00e5 kallade Sibyllegatanm\u00e5let i slutet av 2022 fick domen stor uppm\u00e4rksamhet. M\u00e5nga tolkade avg\u00f6randet som […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":655,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-748","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nyhet"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/748","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=748"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/748\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":751,"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/748\/revisions\/751"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/655"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=748"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=748"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/foretagsbostadsbolagen.se\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=748"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}