Den 1 juli 2026 trädde de nya reglerna om blockhyra och företagsbostäder i kraft. När verksamheten nu växlar upp efter sommaren öppnas nya möjligheter för fastighetsägare att erbjuda bostäder för företagens och samhällets tillfälliga behov. Men möjligheterna förutsätter att avtalsstrukturen är korrekt, att bostäderna används för rätt ändamål och att fastighetsägaren väljer ett seriöst företagsbostadsbolag.

Företagsbostäder fyller en viktig funktion

Bostadsmarknaden är i första hand uppbyggd för människor som söker ett långsiktigt och permanent boende. Samtidigt finns ett stort behov av bostäder som inte passar in i den traditionella modellen. Företag behöver kunna erbjuda tillfälliga bostäder till medarbetare som rekryteras till en ny ort, konsulter som arbetar i tidsbegränsade projekt och personal som deltar i större industri- och infrastruktursatsningar. Det gäller både svenska och internationella medarbetare och kan vara avgörande för att en rekrytering, etablering eller investering ska kunna genomföras. Behovet finns inte bara inom det privata näringslivet. Kommuner, regioner, myndigheter och deras leverantörer kan behöva tillfälliga bostäder för exempelvis vårdpersonal, teknisk specialistkompetens eller personal i samhällsviktiga projekt.

Företagsbostadsbranschen bidrar även med boendelösningar vid bränder, vattenskador och andra försäkringsärenden där människor snabbt behöver evakueras från sina ordinarie bostäder. Det är en bredare samhällsfunktion som kompletterar den reguljära bostadsmarknaden och gör det möjligt att möta behov som är tillfälliga, brådskande eller på annat sätt ligger utanför det vanliga boendet. Ett av de centrala motiven bakom den nya lagstiftningen är just kompetensförsörjningen. Regeringen har framhållit att tillgången till bostäder har stor betydelse för svenska företags konkurrenskraft och att arbetsgivare behöver tillgång till snabba, enkla och flexibla bostadslösningar för anställda och uppdragstagare.

Vad är en företagsbostad?

En företagsbostad är en tillfällig bostad som tillhandahålls med anledning av ett arbete, ett uppdrag, ett projekt, en etablering eller ett annat tidsbegränsat behov. Bostaden är ofta möblerad och kan kombineras med tjänster såsom städning, internet, jour och löpande service. Företagsbostaden ska inte förväxlas med hotell (även om flera av våra medlemmar även erbjuder hotell för kortare behov), semesterboende eller vanlig privat andrahandsuthyrning. Den är inte heller avsedd att ersätta ett permanent förstahandskontrakt. Utgångspunkten är att det finns ett dokumenterat och tillfälligt behov med koppling till ett företag eller en annan juridisk person. Det kan exempelvis handla om en ingenjör som arbetar i ett större industriprojekt under nio månader, en läkare som tillfälligt tjänstgör i en annan region, en konsult som deltar i en etablering eller en internationell medarbetare som behöver en bostad under sin första tid i Sverige.

En tydligare modell för blockhyra

Den nya lagstiftningen innebär att blockhyra för första gången definieras direkt i lag. Ett blockhyresavtal ska omfatta minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska upplåta vidare. Genom hyresnämndens tillstånd kan fastighetsägaren och blockhyresgästen avtala om villkor som avviker från bostadshyresreglerna, så länge villkoren inte strider mot de regler som gäller för lokaler. För företagsbostäder ser den typiska avtalskedjan ut på följande sätt:

Fastighetsägaren upplåter lägenheterna genom ett blockhyresavtal till ett företagsbostadsbolag. Företagsbostadsbolaget hyr därefter ut en bostad till ett kundföretag eller en annan juridisk person. Kundföretaget erbjuder i sin tur bostaden till en anställd, konsult eller uppdragstagare under den period som personen arbetar för verksamheten. Den nya lagen gör det uttryckligen möjligt att få tillstånd till blockhyra för denna struktur. Det är en viktig förändring eftersom ett specialiserat företagsbostadsbolag nu kan fungera som professionell mellanhand mellan fastighetsägaren och de arbetsgivare som behöver en eller flera bostäder. Arbetsgivaren behöver därmed inte själv blockhyra minst tre lägenheter eller ansvara för den löpande bostadsförvaltningen. Företagsbostadsbolaget kan i stället hantera möblering, kundkontroller, avtal, service, felanmälningar och byten av boende.

Hyresnämndens tillstånd är en central del

För privata fastighetsägare krävs som huvudregel tillstånd från hyresnämnden för att parterna ska kunna göra de avvikelser från bostadshyresreglerna som blockhyresavtalet förutsätter. Hyresnämnden ska inte längre godkänna varje enskilt avtalsvillkor. Prövningen inriktas i stället på om förutsättningarna för blockhyra är uppfyllda och om det finns särskilda skäl mot att lämna tillstånd. Det innebär bland annat att hyresnämnden kan bedöma om verksamheten är seriöst bedriven, om bostäderna ska upplåtas för det angivna ändamålet och om det finns risk för att modellen används för att kringgå de hyresrättsliga skyddsreglerna. Hyresnämnden kan även inhämta ett yttrande från en organisation med relevant kunskap och besluta att tillståndet endast ska gälla under en viss tid. Det räcker därför inte att blockhyresavtalet är formellt korrekt. Ansökan måste också visa att det finns en genomtänkt, kontrollerad och långsiktigt hållbar verksamhet bakom upplägget.

Anpassad hyra speglar bostadens särskilda förutsättningar

De nya reglerna inför också möjligheten att avtala om anpassad hyra i de efterföljande hyresleden. Hyran mellan fastighetsägaren och företagsbostadsbolaget bestäms inom ramen för blockhyresavtalet. Den anpassade hyran aktualiseras däremot när bostaden därefter upplåts vidare, exempelvis från företagsbostadsbolaget till kundföretaget eller från kundföretaget till den person som ska bo i lägenheten. Vid en prövning av en anpassad hyra ska hänsyn kunna tas till de särskilda förutsättningarna för blockhyresavtalet och uthyrningsverksamheten. Det kan bland annat handla om vakansrisk, kortare hyresperioder, täta byten av boende, möbler, utrustning, service, administration och andra kostnader som normalt inte finns vid traditionell bostadsuthyrning. Anpassad hyra innebär inte att hyran är helt fri eller att den inte kan prövas. Den avtalade hyran gäller i den utsträckning den är skälig med hänsyn till avtalen, verksamheten, hyresgästens intresse och omständigheterna i övrigt. Överenskommelsen om anpassad hyra ska dessutom upprättas i en särskild handling.

Besittningsskyddet måste hanteras korrekt

Företagsbostäder är avsedda för tillfälliga behov. Det måste därför vara möjligt att avsluta ett boende när anställningen, uppdraget eller projektet upphör. Den nya lagen ger en utökad möjlighet att avtala om avstående från besittningsskyddet utan hyresnämndens godkännande när det gäller en företagsbostad. Möjligheten är dock begränsad till ett år och förutsätter att upplåtelsen verkligen omfattas av den godkända strukturen för företagsbostäder. Avståendet behöver träffas i rätt hyresled, avse rätt upplåtelse och dokumenteras i en särskilt upprättad handling. Om upplägget förändras, bostaden hyrs ut till fel kategori eller avståendet gäller för längre tid kan hyresnämndens godkännande behövas. Fastighetsägaren bör därför säkerställa att företagsbostadsbolaget har fungerande rutiner för hela avtalskedjan och inte använder generella standardavtal utan hänsyn till den enskilda upplåtelsen.

Valet av företagsbostadsbolag kan vara avgörande

Den nya lagen skapar bättre förutsättningar för seriösa företagsbostäder, men innebär inte att fastighetsägaren kan lämna över lägenheterna och därefter helt bortse från hur de används. I lagens förarbeten framhålls att fastighetsägaren har ett visst ansvar för att försäkra sig om att blockhyresgästen följer det ändamål som omfattas av tillståndet. Det ska inte krävas några orimligt långtgående kontroller, men fastighetsägaren behöver välja en seriös aktör och vidta de åtgärder som rimligen kan krävas under avtalstiden. Valet av företagsbostadsbolag blir därför en del av fastighetsägarens juridiska och kommersiella riskhantering.

Fastighetsägaren bör bland annat granska företagets erfarenhet, ekonomi, organisation och ägarförhållanden. Det bör finnas dokumenterade rutiner för kundkontroll, identifiering av boende, hantering av störningar, nyckelhantering, felanmälningar och uppföljning av hur lägenheterna används. Ett professionellt företagsbostadsbolag ska också kunna visa hur varje upplåtelse är kopplad till en juridisk person och till en person som arbetar för den. Direkt uthyrning till privatpersoner för allmänna korttids- eller nöjesboenden kan ligga utanför hyresnämndens tillstånd och äventyra den rättsliga strukturen.

Blockhyresavtalet behöver reglera mer än hyran

Ett väl utformat blockhyresavtal bör tydligt ange vilket ändamål lägenheterna får användas för och hur företagsbostadsbolaget ska visa att verksamheten bedrivs i enlighet med hyresnämndens tillstånd. Avtalet bör även reglera:

• vilka kategorier av kunder och boende som får använda bostäderna
• företagets skyldighet att kontrollera kunder och boende
• fastighetsägarens rätt till relevant information och uppföljning
• ansvar för störningar, skador och onormalt slitage
• möbler, inventarier, el, bredband och andra tilläggstjänster
• brandskydd och högsta tillåtna antal boende
• försäkringar och ansvarsfördelning
• avtalstid, uppsägning och förlängning
• ev hyresjustering och indexering
• konsekvenserna om tillståndet löper ut eller villkoren för verksamheten inte längre är uppfyllda

Det bör också finnas en tydlig rätt för fastighetsägaren att ingripa om bostäderna används i strid med avtalet, hyresnämndens tillstånd eller tillämpliga branschregler.

En möjlighet att bredda fastighetens erbjudande

Rätt utformad kan företagsbostadsmodellen ge fastighetsägaren stabila och professionella hyresrelationer samtidigt som bostäderna bidrar till företagens kompetensförsörjning och ortens utveckling. Fastighetsägaren får en juridisk motpart som ansvarar för den löpande uthyrningen, samtidigt som arbetsgivare får tillgång till bostäder utan att själva behöva bygga upp en förvaltningsorganisation. För den som tillfälligt flyttar för ett arbete eller uppdrag skapas en trygg och fungerande boendelösning under en övergångsperiod. Men den nya lagen behöver användas på det sätt som lagstiftaren har avsett. Avtalskedjan, hyresnämndens tillstånd, den anpassade hyran och hanteringen av besittningsskyddet måste hänga ihop. Bostäderna måste dessutom användas för rätt ändamål under hela avtalstiden.

FBB samlar den seriösa delen av branschen

Företagsbostadsbolagen, FBB, har tillsammans med juridisk expertis och andra organisationer tagit fram avtalsunderlag och en branschstandard anpassad till den nya lagstiftningen. FBB medlemmar förbinder sig att följa föreningens uppförandekod, riktlinjer mot brottslighet och krav på en seriös och transparent verksamhet. Medlemskapet ersätter inte fastighetsägarens egen prövning, men ger en tydlig utgångspunkt för att hitta aktörer som arbetar strukturerat med avtal, kontroller, trygghet och regelefterlevnad. För en fastighetsägare är frågan därför inte bara om bostäder ska hyras ut som företagsbostäder. Den avgörande frågan är också vem som får förtroendet att ansvara för verksamheten.

Ska möjligheterna i den nya lagen tas till vara behöver det ske genom rätt avtal, rätt struktur och rätt företagsbostadsbolag.

Läs mer om den nya lagstiftningen och FBB arbete på Företagsbostadsbolagens webbplats.